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- より高く売りたい【仲介売却】／転勤・引っ越しなら【住み替え】
SALE より高く売りたい
【仲介売却】
不動産をなるべく高く売るなら、仲介での売却がもっとも適しています。不動産会社が宣伝活動をするため、売却まで一定期間がかかりますが、多くの購入希望者を募った方が高く売れる可能性があります。特に立地が良い、または築浅物件は仲介売却の方が高く売れるのでおすすめです。富山エリアの不動産売却はみつばち不動産にご相談ください。
こんなお困りごとは
ありませんか？
- 必要な資金の元手にしたいので、売却金額は下げたくない
- 相続で引き継いだ土地と家をなるべく高く売って現金化したい。
- 転勤が決まり、入居して年数が経っていない築浅物件を売却したい
- 駅近で買い物や通勤など利便性が高く、立地の良い不動産を好条件で売却したい
- 空き家で使い道がない物件なので売却時期にはこだわらない
仲介売却とは
不動産会社に不動産の売却を依頼し、不動産を買いたい人を探してもらう、一般的な不動産売却の方法です。通常、数千万円するような不動産を購入してくれる人を、個人で探すのは困難です。物件の販売活動や売買契約においても不動産会社が間にはいり手続きを行います。
仲介売却は販売活動や、買主様との条件の調整、契約書の作成、引渡しまでの一連の手続きをサポートしてもらいながら、物件をなるべく高く売ることが可能です。
仲介と買取の違い
※表は左右にスクロールして確認することができます。
| 不動産買取 | 仲介売却 | |
|---|---|---|
| 買主 | 不動産会社が買主となり、売主様は売買条件について不動産会社と直接交渉します。買い手を探す必要がありません。そのため、手続きもシンプルで提示された査定額に納得すれば、すぐに売却できます。 | 買主は購入希望者ご本人で、売主様は不動産会社を通して、購入希望者と売買条件について交渉します。 売主様と購入希望者双方が合意すると、売買契約は成立し、物件を引き渡します。 |
| 売却価格 | 買取の場合は、仲介売却よりも売却価格が低くなることが多いです。一般的に仲介での売却価格の60％～80％が相場となります。 | 査定や相場を参考にしますが、基本的に売主様の意向をもとに価格を設定します。また、不動産会社が独自のネットワークや広告などを利用して購入者を探すため、買取より高く売れます。 |
| 仲介手数料 | 直接、不動産会社に売却するため、仲介手数料は発生しません。ただし、買取企業を紹介する場合は、仲介手数料が発生することがあります。 | 売主様は物件売却の宣伝活動や、契約、登記などさまざまな手続きを、不動産会社に仲介・代行してもらいます。売買契約が成立した際には、売却の成功報酬として仲介手数料が必要です。 |
| 売却期間・手間 | 購入希望者を探す必要がなく、物件情報を広告しないので、ご近所に知られることなく早期売却ができます。なかには1週間で不動産を現金化することも可能です。 | チラシやインターネットを利用し、物件情報を宣伝する必要があり、内見の希望があれば、売主様も対応が必要です。平均的な売却期間は約3～4カ月で、なかなか売却できないこともあります。 |
| 契約不適合責任 | 不動産会社に買取してもらう場合、売主様は売却後の責任を免除されます。見落とした欠陥が売却後に発覚しても、修繕費を負担する責任はありません。 | 売主様は基本的に売却後の責任を負います。契約内容にない問題が売却後に発覚すると、責任を問われ、修繕費を請求されれば負担します。 |
仲介売却のメリットとデメリット
メリット
- 売り出し価格は基本的に売主様の意向に沿って設定できる
- 希望価格で売却できれば、高収益が得られる可能性がある
- 住宅ローンの残債があっても、売却代金を返済に充てられる
- 売却益は生活費の補填や老後資金として活用できる
- 売却後は不動産の維持費用がなくなり、管理の手間もなくなる
- 不動産を現金化しておくと、遺産分割をスムーズに行える
デメリット
- 購入希望者を探すのに日数をかける必要がある
- 内見を希望されれば、売主様はその都度、立ち会う必要がある
- 物件の売却条件によってはなかなか売れないリスクがある
- 長期間売れ残ってしまうと、資産価値の低下を招く
- 売れない場合は売り出し価格の値下げなどの再検討が必要になる
- 売買契約が成功すると、不動産会社に支払う仲介手数料が発生する
媒介契約とは？知っておきたい契約の違い
媒介契約の種類
※表は左右にスクロールして確認することができます。
| 専属専任媒介契約 | 専任媒介契約 | 一般媒介契約 | |
|---|---|---|---|
| 仲介依頼できる範囲 | 1社のみ契約可能。複数の不動産会社に同時に依頼はできない。 | 1社のみ契約可能。複数の不動産会社に同時に依頼はできない。 | 複数の不動産会社と同時に依頼することが可能。 |
| 売主自身の取引 | 売主自身で買主を見つけても、不動産会社を通じた契約が必要。違反した際は違約金が発生する。 | 売主自身で買主を見つけた場合は直接契約が可能。営業経費などを支払う必要はある。 | 売主が自身で買い手候補を探して直接契約もできる。 |
| 契約期間 | 最大3カ月。売主が同意すれば更新可能。 | 最大3カ月。売主が同意すれば更新可能。 | 契約期間は特に設定なし。 |
| REINS登録義務 | 指定流通機構（REINS）に5営業日以内に登録。 | 指定流通機構（REINS）に7営業日以内に登録。 | 登録義務なし。 |
| 報告義務 | 売主に週に1回以上、書面などで報告。 | 売主に2週間に1回以上、書面などで報告。 | 報告義務なし。 |
レインズとは
レインズは不動産会社のみが利用できるサイトです。かつて不動産情報は、不動産会社間でもほとんど共有されておらず、消費者は不動産会社に行ってみないと、希望する物件があるのかどうかわかりませんでした。さらに、他の物件を知りたい場合は、違う不動産会社に行かなければわからなかったのです。
そこで、各不動産会社が持っている情報をひとつに集め、検索できるようにしたのがレインズです。これにより、消費者がわざわざ違う不動産会社に足を運ばなくても、他の不動産会社が持っている物件を紹介することができるようになったのです。
仲介売却の主な流れ
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費用や時期など、売却のご要望をお伺いします。
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現地調査で適正な販売価格を査定。相談・査定は無料です。
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適正な売却価格をご提示し、最適な販売計画をご提案。
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専属専任・専任・一般の違いを把握し、媒介契約を締結。
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インターネットやチラシなどで宣伝・販売活動。
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売主様と購入希望者で合意に至れば売買契約を締結。
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代金と引き換えに物件の引き渡し。仲介手数料のお支払い。
- 1売却相談
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売却にかかる費用や販売開始のタイミングなど、お客様のご要望に合わせた売却方法をご一緒に考えます。相続や法律、税金についても専門家がアドバイスいたします。
- 2調査・査定
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現地調査を行い、物件の状況や周辺環境、売却物件、市場の現況まで詳しく調査し、適正な販売価格を査定します。現地調査前の簡易査定でご判断いただいても構いません。ご相談・査定は無料です。
- 3打ち合わせ
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適正な売却価格をご提示します。現地調査で把握した物件の特徴や競合物件、過去の取引情報などを基に作成した資料で、最適な販売計画をご提案いたします。
- 4媒介契約の締結
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「専属専任媒介」「専任媒介」「一般媒介」の契約の違いや、メリット・デメリットを把握していただき、内容を比較した上で、媒介契約を締結いたします。
- 5販売活動・活動報告
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ホームページや不動産ポータルサイト、提携企業への紹介、チラシポスティング、オープンハウスなど最適な販売促進活動を行い、売主様に報告いたします。
- 6売買契約の締結
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販売促進活動で購入希望者が見つかり、売主様との間で条件などの合意に至れば、売買契約手続きを行います。契約には収入印紙代など費用がかかります。
- 7決済と引渡し
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売買代金の受領と引き換えに、権利書などの交付を行い、買主様に物件の鍵などを渡して、不動産の引き渡しを行います。仲介手数料などの売却にかかる費用は売買代金から捻出できます。
RELOCATION 転勤・引っ越しなら
【住み替え】
住み替えでは「家の売却」と「新居の購入」の2つの時期を見極めて行う必要があります。売却と購入をタイミングよく行わないと、仮住まいの費用や引っ越しの手間が増え、二重ローンになることも。逆にタイミングよく行えば、無駄な費用や手間のリスクを減らせます。転勤や引っ越しで必要となる住み替えのポイントについて解説します。
「新居が決まる前に売却」VS「新居が決まって売却」、どちらがお得？
「住んでいる家のローンがまだ残っている」方も、「より条件のよい新居に引っ越したい」ものです。早く売却してローン返済に充てたいですが、条件の良い新居を探すのに時間がかかれば、仮住まいや引っ越しの費用が嵩みます。新居を先に見つけても購入資金がなければ、二重ローンになるだけです。どうすればいいでしょうか？
「売り先行」と「買い先行」とは
売り先行は住んでいる家を売却して新居を購入する方法です。販促活動に時間をかけられるので高く売りやすく、売却代金をローン返済や新居の購入資金に充てられるメリットがあります。一方、新居が見つからないと仮住まいと引っ越し費用が2回分必要です。資金的な余裕が欲しい方、仮住まいできる実家がある方にはおすすめです。
買い先行は新居を購入してから、住んでいる家を売却する方法です。納得いくまで新居探しに時間をかけられ、仮住まいの必要がなく、引っ越しも1回で済みます。一方、新居の購入は自己資金とローンを組むことになり、今の家のローン残債があれば、二重ローンになってしまいます。資金的に余裕のある方、買取も視野に入れている方におすすめです。
住み替えにかかる費用
転勤や引っ越しが決まって住み替えをする際、どのくらいの費用がかかるのか把握していないと、いざというときに困ります。必要な資金計画を立てるためにも、およその費用を計算しておきましょう。住み替えでかかる費用は、家の売却時と家の購入時にかかる費用、購入の諸経費があります。それぞれの内訳を詳しくご紹介します。
家売却時にかかる費用
| 費用項目 | 仲介手数料 | 印紙税 | 抵当権抹消費用 | 住所変更登記費用 | 登記簿の住所と現住所が異なる場合 | 所得税・住民税 | その他 | 内容 | 不動産会社が買い手を見つける仲介業務の報酬として支払う費用 | 売買契約時に作成される契約書や領収証に課せされる税金 | ローン完済後に抵当権を抹消するための費用 | 繰り上げ返済手数料 | 住宅ローンがある場合一括返済する際にかかる銀行費用 | 住居を売却して得た譲渡所得(※)に対して課せられる税金 | その他住み替えにかかる費用 | 費用 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 仲介手数料 | 不動産会社が買い手を見つける仲介業務の報酬として支払う費用 | 売却価格×3％＋6万円＋消費税 | ||||||||||||||
| 印紙税 | 売買契約時に作成される契約書や領収証に課せされる税金 | 売却価格が100万円～5億円以下の場合、売買価格により税額を決定（1,000円～10万円） | ||||||||||||||
| 抵当権抹消費用 | ローン完済後に抵当権を抹消するための費用 | 1本につき約1～2万円 | ||||||||||||||
| 住所変更登記費用 | 登記簿の住所と現住所が異なる場合 | 約1～2万円 | ||||||||||||||
| 繰り上げ返済手数料 | 住宅ローンがある場合一括返済する際にかかる銀行費用 | 約2.2万円～5.5万円 | ||||||||||||||
| 所得税・住民税 | 住居を売却して得た譲渡所得(※)に対して課せられる税金 | 売却した年の1月1日での保有期間によって税率が異なる 5年以下なら譲渡所得の39.63％ 5年超なら譲渡所得の20.315％ |
||||||||||||||
| その他 | その他住み替えにかかる費用 | 引っ越し費用など |
※譲渡所得は、不動産の売却価格ー（不動産購入時にかかった諸費用＋売却にかかった諸費用）で算出
家購入時にかかる費用
| 物件の種類 | 平均購入費 |
|---|---|
| 分譲戸建て | 4,472万円 |
| 分譲マンション | 4,192万円 |
| 注文住宅 | 4,472万円 |
| 中古戸建て | 2,857万円 |
| 中古マンション | 2,393万円 |
（参考資料：平成29年度住宅市場動向調査報告書）
諸経費（家購入時）
| 費用項目 | 仲介手数料 | 収入印紙 | 融資事務手数料 | 所有権移転登記費用 | 抵当権設定登記費用 | 各種保険料 | その他 | 内容 | 中古物件の場合、不動産会社が物件を見つける仲介業務の報酬として支払う費用 | 売買契約時に作成される契約書や領収証に課せされる税金 | 金融機関から住宅ローンを借りるときに支払う手数料 | 購入した物件の所有権を自分へ移すためにかかる費用 | 住宅ローンで購入した新居に金融機関の担保権利を設定する費用 | 火災保険や地震保険など | 住み替え後に支払う税金、新居の維持費用 | 費用 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 仲介手数料 | 中古物件の場合、不動産会社が物件を見つける仲介業務の報酬として支払う費用 | 売却価格×3％＋6万円＋消費税 | ||||||||||||||
| 収入印紙 | 売買契約時に作成される契約書や領収証に課せされる税金 | 売却価格が100万円～1億円以下の場合、売買価格により税額を決定（1,000円～3万円） | ||||||||||||||
| 融資事務手数料 | 金融機関から住宅ローンを借りるときに支払う手数料 | 3～5万円＋消費税（金融機関により異なる） | ||||||||||||||
| 所有権移転登記費用 | 購入した物件の所有権を自分へ移すためにかかる費用 | 3,000万円戸建てで30～40万円前後 | ||||||||||||||
| 抵当権設定登記費用 | 住宅ローンで購入した新居に金融機関の担保権利を設定する費用 | 融資額3,000万円で3万円か12万円＋報酬 | ||||||||||||||
| 各種保険料 | 火災保険や地震保険など | 損害保険代理店による見積もりによる | ||||||||||||||
| その他 | 住み替え後に支払う税金、新居の維持費用 | 固定資産税・都市計画税、管理費・修繕積立金の清算金や引っ越し費用など |
不動産を高く売りたい方、住み替え費用を節約したい方はご相談ください。
不動産を高く売るなら仲介売却がおすすめです。富山市のみつばち不動産は地元一筋で、代表みずからより高く売れるための道筋をご提案いたします。転勤やお引っ越しの住み替えも手間や無駄を省いたサポートが可能です。